Dom bez pozwolenia – wymogi prawne i koszt budowy domu 70 m2

Data publikacji: -

Autor: Redakcja portalu Majsteria

Długość czytania: 6 min

Wydarzenia ostatnich lat wpłynęły na praktycznie każdy obszar gospodarki. Wzrost cen, inflacja czy rosnące stopy procentowe poskutkowały m.in. zahamowaniem budownictwa jednorodzinnego. Rząd zaproponował rozwiązanie, które miało pomóc potencjalnym inwestorom – domy bez pozwolenia. Zgodnie ze zmianami wprowadzonymi w prawie budowlanym, powierzchnia domów, na które nie jest wymagane pozwolenie na budowę wzrosła z 35 m2 do 70 m2. Warto również wiedzieć, że koszt budowy domów bez zezwoleń jest mniejszy niż tych, które muszą mieć wydane pozwolenie na budowę.

Dom bez pozwolenia – wymogi prawne i koszt budowy domu 70 m2

W tej poradzie znajdziesz

Czym są domy do 70 m2 bez pozwolenia?Wymagania, które należy spełnić, decydując się na dom bez zezwoleń Kto może wybudować dom bez pozwolenia?Co musisz wiedzieć o domach bez pozwoleń?Zanim wprowadzisz się do domu bez zezwolenia Ile kosztuje budowa domu 70 m2 bez pozwolenia na budowę?

Czym są domy do 70 m2 bez pozwolenia?

Na początku 2022 roku zostało znowelizowane prawo budowlane w zakresie budownictwa jednorodzinnego. Dotychczas właściciel działki mógł na swoim terenie postawić obiekt o powierzchni do 35 m2. Taka budowa nie wymagała pozwolenia na budowę, a co za tym idzie prowadzenia dziennika budowy i zatrudnienia kierownika budowy. 3 stycznia 2022 wprowadzono zmianę w ustawie, która zwiększa dopuszczalną powierzchnię zabudowy do 70 m2, jednocześnie zaznaczając, że obiekty te nie mogą być piętrowe.

Budynki o powierzchni do 70 m2 z założenia mają umożliwić znacznie większej liczbie ludzi postawienie swojego własnego domu. W jaki sposób? Koszt budowy takiego budynku jest mniejszy. Co równie istotne, brak konieczności zdobycia pozwolenia na budowę zwalnia także z szeregu formalności, które muszą spełnić budynki o większej powierzchni.

Wymagania, które należy spełnić, decydując się na dom bez zezwoleń

Nawet domy bez pozwolenia na budowę muszą być zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego. Nie ma takiego dokumentu na obszarze, na którym zamierzasz budować swój dom? Niestety nie jest to dobra nowina – musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Ważne jest również to, że zminimalizowanie formalności nie zwalnia inwestora od konieczności przeprowadzenia prac projektowych. Należy zatem pamiętać, by do kosztu budowy domu 70 m2 doliczyć cenę projektu. Budowa musi być prowadzona zgodnie ze sztuką budowlaną oraz prawem budowlanym. Przed rozpoczęciem prac warto jest zapoznać się z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w zakresie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Kto może wybudować dom bez pozwolenia?

Domy bez pozwoleń może wybudować każdy, niezależnie od stanu cywilnego, sytuacji rodzinnej czy statusu społecznego. Konieczny jest tylko akt własności ziemi lub inny dokument uprawniający do dysponowania nieruchomością, na której ma powstać obiekt, do celów budowlanych.

Co musisz wiedzieć o domach bez pozwoleń?

Wiele kwestii związanych z budową domu do 70 m2 reguluje ustawodawstwo. Podstawowe przepisy określają to, jak będzie wyglądać budynek czy jakie będzie jego przeznaczenie – mieszkalne czy rekreacyjne.

Zgodnie z ustawą:

Dom mieszkalny do 70 m2 zabudowy	Dom rekreacyjny do 70 m2 zabudowy
jednorodzinny budynek mieszkalny	parterowy budynek, służący do rekreacji indywidualnej
obiekt wolnostojący	właściciel nie może czerpać dochodów z najmu obiektu
musi mieścić się na działce (lub działkach), na których został zaprojektowany	rozpiętość elementów konstrukcyjnych to maksymalnie 6 m, a wysięg wsporników to 2 m
budynek wybudowany wyłącznie na własne cele mieszkaniowe	maksymalnie jeden dom rekreacyjny na każde 500 metrów obszaru należącego do inwestora

Zanim wprowadzisz się do domu bez zezwolenia

Wbrew pozorom, nie można się wprowadzić do domu bez zezwolenia wraz z zakończeniem robót wykończeniowych. Konieczne jest przekazanie zawiadomienia o zakończeniu budowy do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego (najczęściej będzie to PINB – Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego odpowiedni dla miejsca inwestycji).

Zawiadomienie o zakończeniu budowy, w przypadku prowadzenia inwestycji bez nadzoru kierownika budowy, musi zawierać:

oświadczenie uprawnionego geodety zawierające potwierdzenie dokonania pomiarów powierzchni użytkowej budynku (i wszystkich pomieszczeń użytkowych);
dokument, który potwierdza zgodność wykonania budynku, z projektem budowlanym, ale również prawem i sztuką budowlaną;
projekt budowlany.

Dopiero, jeżeli po 14 dniach od momentu potwierdzenia otrzymania dokumentu, inspektor nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, można zacząć przeprowadzkę.

Ile kosztuje budowa domu 70 m2 bez pozwolenia na budowę?

Najczęściej budowę domów bez zezwoleń zaczyna się dlatego, że koszt budowy małego domu jest mniejszy niż budynków, które takiego pozwolenia wymagają.

Pierwszą oszczędnością, która rzuca się w oczy, jest brak konieczności zatrudnienia kierownika budowy. Warto jednak zastanowić się nad zleceniem kontroli budowy specjaliście – szczególnie jeżeli prace prowadzi firma budowlana. Nie trzeba zatrudniać uprawnionego kierownika budowy – wystarczy inżynier czy nawet technik budownictwa, który ma doświadczenie w budownictwie mieszkaniowym. Takich specjalistów znajdziesz m.in. w serwisie Majsteria, w Kategorii Budowa domu.

Nieduża nieruchomość to także mniej materiałów, które konieczne są do jej wybudowania. Jednak ostateczny koszt domu bez pozwolenia będzie zależeć od tego, na jaką klasę materiałów budowlanych się zdecydujesz.

Średni koszt domu do 70 m2, zakładając zlecenie części prac firmie remontowej (dane za 2022), przedstawiają się następująco:

konstrukcja – około 93 000 zł,
dach – około 29 000 zł,
stolarka zewnętrzna i wykończenie wnętrz – około 83 000 zł.

Sumarycznie zatem koszt budowy domu 70 m2 w 2022 roku, w średnim standardzie, wyniósł około 205 000 zł. Oczywiście koszt ten można obniżyć wybierając budowę metodą gospodarczą, wyszukiwaniem materiałów z drugiej ręki czy oszczędnym wykończeniu wnętrz. Przy takim założeniu koszt budowy może oscylować nawet w kwocie około 160 000 zł.

Więcej o kosztach i cenach materiałów budowlanych przeczytasz w artykule: Koszt budowy domu 2024. Analiza wydatków.