Przed rozpoczęciem budowy nie możesz zapomnieć o jednym: pozwoleniu. To decyzja administracyjna, która otwiera drzwi do rozpoczęcia prac, ale niesie też ze sobą szereg wymagań, procedur i kosztów. Dowiedz się, kto jest odpowiedzialny za wydanie pozwolenia na budowę, jakie dokumenty są niezbędne, ile trwa ten proces oraz jakie kary grożą za słynną „samowolę budowlaną".
Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, uprawniającą do rozpoczęcia prac budowlanych. To kluczowe zezwolenie, które musi być uzyskane zarówno przed wybudowaniem nowego obiektu, jak i wprowadzeniem zmian w już istniejącym. Aby je zdobyć, należy złożyć wniosek o wydanie dokumentu w odpowiednim urzędzie.
Pozwolenie na budowę jest wydawane przez starostę powiatu lub prezydenta miasta. Alternatywnie może to być wojewoda lub Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
Chcesz wiedzieć, skąd wynika ta różnica? Koniecznie przeczytaj: Kto wydaje pozwolenie na budowę i gdzie składa się wniosek?
Zacznij od wypełnienia wniosku o pozwolenie na budowę. Pobierzesz go z sekcji „co musisz przygotować” → „materiały” na rządowej stronie: https://www.gov.pl/web/gov/uzyskaj-zgode-na-budowe-domu. W tym samym miejscu znajdziesz listę innych wymaganych dokumentów. Są to m.in.:
projekt zagospodarowania działki / terenu,
projekt architektoniczno-budowlany,
zaświadczenie o kwalifikacjach projektanta,
oświadczenie o prawach do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
decyzja o warunkach zabudowy,
oświadczenie o możliwości podpięcia do sieci ciepłowniczej,
potwierdzenie zapłaty (jeśli nieruchomość nie służy tylko do celów mieszkaniowych).
Co istotne, nie wszystkie instytucje wymagają tego samego kompletu dokumentów Odwiedź witrynę urzędu miasta, który jest zlokalizowany na terenie, na którym będziesz wykonywał prace budowlane, i sprawdź, które dokumenty musisz dostarczyć.
Przerasta Cię biurokracja? Wszystko dokładnie zostało wyjaśnione w tekście: Wniosek o pozwolenie na budowę – jak go wypełnić i gdzie złożyć?
Ważne:
Wniosek o pozwolenie na budowę złóż w wydziale architektury i urbanistyki w urzędzie odpowiednim dla miejsca budowy, a nie Twojego miejsca zamieszkania.
W teorii organ wydający pozwolenie na budowę ma 65 dni kalendarzowych na wydanie decyzji. Jednak w praktyce ponad 2-miesięczny termin oczekiwania jest zarezerwowany dla skomplikowanych projektów deweloperskich. Jeśli Twoja budowa nie odstaje od norm, nie będziesz czekać dłużej niż około 30 dni. Przed złożeniem wniosku upewnij się, że w dokumentach nie ma braków ani błędów – w innym przypadku urząd wydłuży termin wydania pozwolenia.
Wiesz, czym jest uprawomocnienie pozwolenia? Jeśli nie, przeczytaj: Ile się czeka na pozwolenie na budowę?
Urząd nie wydał decyzji na czas? Teraz może on zostać ukarany grzywną w wysokości 500 złotych za każdy dzień opóźnienia. Niestety kwota ta nie trafi do Ciebie. Całość pieniędzy zostanie przekazana do budżetu państwa. Jeśli poniosłeś straty i zależy Ci na odszkodowaniu, musisz zawalczyć o nie samodzielnie.
Warunki zabudowy to zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla danego obszaru. Natomiast pozwolenie na budowę to zezwolenie, które umożliwia rozpoczęcie budowy.
Warunki zabudowy:
określają, jakie zasady i ograniczenia obowiązują w danej lokalizacji,
obejmują kwestie np. przeznaczenia terenu, dopuszczalnej wysokości budynków, odległości między budynkami i funkcji terenu (mieszkalna, przemysłowa).
Przestrzeganie warunków zabudowy jest koniecznie przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę. To właśnie dzięki nim wygląd okolicy jest spójny, estetyczny i funkcjonalny dla danego obszaru.
Nie dla wszystkich typów budynków potrzebne jest pozwolenie na budowę. Czasem wystarczy prostsza alternatywa, jaką jest zgłoszenie. W takim przypadku inwestor zgłasza planowane prace lokalnym władzom oraz dostarcza dokumenty nt. projektu, ale proces jest znacznie mniej skomplikowany.
Listę dokumentów do pobrania znajdziesz tutaj: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/553.
Dzięki zgłoszeniu możesz budować lub przebudowywać wolnostojące, jednorodzinne domy. Warunkiem jest to, aby ich obszar oddziaływania mieścił się na działce (lub kilku działkach), na której został zaprojektowany. Ta sama zasada dotyczy dwukondygnacyjnych, jednorodzinnych domów o powierzchni do 70 m2. Z pozostałych obiektów warto wspomnieć o:
sieciach elektroenergetycznych (<1 kV), wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych (<0,5 MPa),
wolnostojących, parterowych budynkach stacji transformatorowych (<35m2),
tzw. obiektach małej architektury w miejscach publicznych (np. ławki, stojaki rowerowe, pawilony).
Pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata – w tym czasie inwestor musi rozpocząć budowę. Prawo budowlane zezwala na przerwę w wykonywaniu prac, ale i ona nie może być dłuższa niż 3 lata. Jest to sprawdzane za pomocą dziennika budowy, który należy prowadzić.
Czy wiesz, że pozwolenie na budowę może być „anulowane” przez urząd nawet na 5 lat po wydaniu? O szczegółach przeczytasz tutaj: Ile jest ważne pozwolenie na budowę?
Informacje o wydanych pozwoleniach na budowę gromadzi wyszukiwarka Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych. Odwiedź stronę https://wyszukiwarka.gunb.gov.pl i znajdź swoje pozwolenie, wpisując lokalizację, datę lub numer ewidencyjny. Istnieją także prywatne serwisy z podobnymi informacjami, ale lepiej opierać się na oficjalnej witrynie rządowej.
Zatwierdzenie projektu budowlanego to koszt 47 złotych. Opłata skarbowa za pozwolenie na budowę to wydatek 1 zł za m2 budynku, choć kwota całkowita nie może przekraczać 539 złotych. Cena jest różna w zależności od rodzaju budowy, np. w przypadku dróg jest to wydatek ponad 2000 złotych.
Tzw. „samowola budowlana” jest karana dotkliwą grzywną – jej wysokość jest ustalana na podstawie skali naruszenia. Znane są przypadki, gdy suma do zapłaty wyniosła aż 1 milion złotych! Przed nowelizacją prawa budowlanego z 19 września 2020 roku istniała też opcja pozbawienia wolności do dwóch lat. Wykrycie „samowoli budowlanej” często kończy się też nakazem rozbiórki budynku.
Jeśli zależy Ci na zdobyciu pozwolenia na budowę, ale nie masz czasu się za to zabrać – poproś o pomoc fachowca. Może to być architekt, geodeta, inżynier budownictwa lub radca prawny specjalizujący się w prawie budowlanym. Znajdź specjalistę np. w serwisie Majsteria, w kategorii Budowa domu. Dodaj zlecenie i poczekaj na kontakt lub samodzielnie znajdź specjalistę wśród zarejestrowanych firm.
Potrzebujesz najważniejszych informacji o pozwoleniu na budowę w przystępnej formie? Zapisz w widocznym miejscu poniższą tabelkę:
| Czym jest pozwolenie na budowę? | To dokument uprawniający do rozpoczęcia prac budowlanych. Jest niezbędny zarówno przy stawianiu nowego obiektu, jak i przy wprowadzaniu zmian w już istniejącym. |
| Kto wydaje pozwolenie na budowę? | Starosta powiatu lub prezydent miasta, alternatywnie wojewoda lub główny inspektor nadzoru budowlanego. |
| Jakie dokumenty będą potrzebne? | Wniosek o pozwolenie na budowę, projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany, zaświadczenie o kwalifikacjach projektanta, oświadczenie o prawach do dysponowania nieruchomością, decyzja o warunkach zabudowy. |
| W którym urzędzie złożyć wniosek? | W wydziale architektury i urbanistyki w urzędzie właściwym dla miejsca budowy (nie miejsca zamieszkania). |
| Jak długo będziesz czekać? | Teoretycznie organ wydający pozwolenie ma 65 dni kalendarzowych na podjęcie decyzji, ale w praktyce czas oczekiwania to około 30 dni. |
| Jak długo ważne jest pozwolenie? | Przez 3 lata, w tym czasie inwestor musi rozpocząć budowę. Termin można przedłużyć, ale nawet przerwa w pracach nie może przekroczyć 3 lat. |
| Gdzie sprawdzić jego ważność? | W rejestrze wniosków, decyzji i zgłoszeń w sprawach budowlanych na stronie https://wyszukiwarka.gunb.gov.pl |
| Ile będzie Cię to kosztować? | Zatwierdzenie projektu budowlanego kosztuje 47 złotych, natomiast opłata skarbowa za pozwolenie to 1 zł za m2 budynku, nie przekraczając 539 złotych. |
| Jaka jest kara za brak pozwolenia? | Samowola budowlana karana jest grzywną zależną od skali naruszenia. Skutkuje również nakazem rozbiórki budynku. |
Bez ważnego pozwolenia na budowę nie rozpoczniesz prac jako inwestor. Udaj się do Wydziału Architektury i Urbanistyki w urzędzie właściwym dla miejsca budowy i złóż wniosek wraz z wymaganą dokumentacją. Jeśli wszystko będzie w porządku, maksymalnie do 65 dni kalendarzowych otrzymasz odpowiedni dokument (zwykle następuje to szybciej, w przeciągu miesiąca). Od teraz będziesz miał 3 lata na rozpoczęcie prac – po upływie tego czasu koniecznie będzie wyrobienie nowego pozwolenia. Tak samo w przypadku, gdy przerwa w budowie będzie trwałą dłużej niż 3 lata. Za całość zapłacisz kilkaset złotych (zatwierdzenie projektu budowlanego: 47 złotych, opłata skarbowa za pozwolenie na budowę: 1 zł za m2). Zanim zaczniesz starać się o pozwolenie, upewnij się czy jest Ci w ogóle potrzebne – do niektórych typów budynków wystarczy zgłoszenie budowy. W razie wątpliwości skontaktuj się z architektem, geodetą, inżynierem budownictwa lub radcą prawnym specjalizującym się w prawie budowlanym.
