Budowa domu – porady i praktyczne wskazówki

Zanim ruszą pierwsze prace przy budowie domu, musisz poczynić konkretne przygotowania. Zacznij od precyzyjnego określenia charakteru budynku i jego lokalizacji. Nie zapomnij o obowiązku dopełnienia wszystkich formalności związanych z miejscem budowy i samym obiektem. To pozwoli uniknąć natłoku dodatkowych zadań i nieprzewidzianych sytuacji już w trakcie budowy. Na każdym etapie budowy domu możesz liczyć na wsparcie specjalistów, których znajdziesz m.in. w kategorii Budowa i Remont na majsteria.pl.

Inwestycja tak naprawdę rozpoczyna się na długo przed wejściem na plac pierwszych specjalistów. Od czego zacząć budowę domu? Skup się na realizacji następujących zadań:

• określ charakter budynku – oceń potrzebną wielkość, biorąc pod uwagę liczbę mieszkańców i charakter pomieszczeń. Jeśli przewidujesz dodatkowe miejsce na gabinet, kotłownię czy garaż, zaznacz to. Możesz też wstępnie poszukać projektu takiego domu;

• wybierz działkę pod budowę – jeżeli nie jesteś jeszcze właścicielem konkretnej działki, musisz zakupić ziemię. Znajdź odpowiednią lokalizację, kierując się nie tylko położeniem, ale też warunkami technicznymi. Oceń możliwość dojazdu, koszt doprowadzenia mediów czy konieczność wyrównania gruntu. Sprawdź też status prawny działki i porównaj jej cenę z innymi w okolicy;

• oceń plan zagospodarowania – przed zakupem wybranej posesji, sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli posesja nie została objęta takim dokumentem, musisz wystąpić do urzędu gminy z prośbą o wydanie warunków. W MPZP znajdują się wytyczne dotyczące obiektów wznoszonych na danym obszarze. Plan może być bardzo ogólny i pozostawiać sporą dowolność, ale czasem jest bardziej restrykcyjny. Zdarzają się informacje określające maksymalną liczbę pięter, wysokość, powierzchnię zabudowy, a nawet kształt dachu;

• zdobądź projekt wraz z kosztorysem – ostatnia sprawa to przygotowanie projektu budynku. Możesz kupić gotowy projekt wraz z kosztorysem lub zlecić jego przygotowanie. Na tym etapie przygotowań skorzystaj z pomocy specjalistów z odpowiednimi kwalifikacjami. Możesz dodać ogłoszenie w serwisie majsteria.pl i poczekać na zgłoszenia od zainteresowanych fachowców.

Warto wiedzieć:

Założenia MPZP i charakter posesji mogą wymusić pewne ustępstwa w porównaniu do pierwotnych założeń projektowych. Dlatego ostateczny projekt budowlany należy kupić lub przygotować dopiero po wyborze działki. 

Budowa domu musi przebiegać zgodnie z prawem, a informacje o prowadzonych pracach trzeba przekazać odpowiednim jednostkom administracyjnym. Jakie dokumenty do budowy domu są potrzebne i jakich formalności możesz się spodziewać? Kolejno będziesz musiał załatwić następujące sprawy:

1. Wystąpienie o pozwolenie na budowę

Wszystkie obiekty mieszkalne o powierzchni powyżej 70 m2 muszą uzyskać pozwolenie na budowę. Odpowiedni wniosek trzeba złożyć w Wydziale Architektury i Budownictwa w Starostwie Powiatowym, któremu podlega wybrana posesja. Do wniosku musisz dołączyć zebrane wcześniej dokumenty:

• projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany (po 3 egzemplarze);

• niezbędne opinie i pozwolenia, jeśli takie są wymagane w związku z ochroną przyrody, przepisami przeciwpożarowymi lub innymi regulacjami;

• oświadczenia inwestora o prawie do posesji i dysponowaniu nią w celach budowlanych;

• oświadczenie przynależności do izby branżowej głównego projektanta.

Pamiętaj, że formalności przed budową domu mogą być bardzo czasochłonne. Dotyczy to szczególnie zdobywania opinii i pozwoleń. Często na decyzję trzeba czekać tygodniami, dlatego zacznij ten etap przygotowań z odpowiednim wyprzedzeniem. 

2. Zgłoszenie rozpoczęcia prac 

Przynajmniej 7 dni przed rozpoczęciem realnych prac budowlanych trzeba dokonać zgłoszenia. Informację musi otrzymać organ nadzoru budowlanego oraz projektant sprawujący nadzór nad budową. We wniosku należy umieścić:

• oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o przejęciu obowiązków;

• informację o bezpieczeństwie pracy i ochronie zdrowia, które później zostaną umieszczone na budowie;

• zaświadczenie o uprawnieniach kierownika budowy oraz jego oświadczenie o tym, że w istocie będzie on kierował budową;

• zaświadczenia o wpisie kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego na listę członków izby samorządu zawodowego.

3. Przygotowanie dziennika budowy 

To dokument prowadzony przez kierownika budowy w celu dokumentowania postępów prac. W nim zapisuje się też wszelkie zdarzenia, które mają wpływ na przebieg prac budowlanych. Poprawnie prowadzony dziennik budowy jest podstawą do wydania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości.

Harmonogram budowy jest dokumentem pozwalającym na rozplanowanie poszczególnych etapów budowy w czasie. Znajdują się w nim wszystkie etapy wraz z wyszczególnionymi pracami i informacjami o możliwości prowadzenia zadań równolegle do siebie. Z jego pomocą można odpowiedzieć na pytania:

• jak długo może trwać budowa domu;

• jaka jest kolejność wykonywania zadań;

• ile będzie kosztował dany etap.

Jeśli zależy Ci na możliwie najkrótszym czasie wzniesienia obiektu, musisz zwrócić uwagę szczególnie na ostatni podpunkt. Tu pomocny będzie także dobrze wykonany kosztorys. Największe wydatki związane z budową domu wynikają z układania stropów, ścian i więźby dachowej. Doprowadzenie budynku do stanu surowego zamkniętego trwa stosunkowo krótko, jednak pochłonie ponad połowę kosztów całego budynku. Dobrze wykonany harmonogram pozwala z wyprzedzeniem zorganizować środki finansowe i tym samym utrzymać ciągłość prac. 

Szkieletowe, murowane, a może wykonywane z prefabrykatów – jakie domy są najtańsze w budowie? Ilu ekspertów zapytasz, tyle różnych odpowiedzi uzyskasz. Dlatego nie będziemy zajmować się typem konstrukcji budynku, a jedynie cechami, które wpływają na ostateczny koszt budowy. Największy wpływ na wydatki mają:

• wysokość budynku – najtańsze są budynki parterowe bez poddasza użytkowego, jednak tracisz wtedy sporo funkcjonalnej przestrzeni użytkowej. Jeśli zechcesz dobudować kolejne kondygnacje, cena odpowiednio  wzrośnie;

• podpiwniczenie – wykonanie piwnicy wymaga zaawansowanych i kosztownych prac ziemnych, a także stworzenia dodatkowego stropu. Tańsze są budynki bez piwnicy, ułożone na płycie fundamentowej;

• bryła budynku – proste minimalistyczne formy są łatwiejsze do wykonania i zaizolowania. Wszelkiego rodzaju elementy urozmaicające bryłę, takie jak lukarny i wykusze, wydłużają czas pracy i mocno podnoszą koszty;

• konstrukcja więźby – najtańsze są więźby jednospadowe, a wraz z większym poziomem komplikacji i ilością załamań, wzrasta koszt;

• czas budowy – budynki wznoszone w szybkich technologiach bez murowania pozwolą obniżyć koszty robocizny specjalistów, sprzętu i maszyn.

Warto wiedzieć:

Najwięcej cech taniego budownictwa mają obiekty szkieletowe drewniane. Prosta bryła, brak podpiwniczenia i krótki czas realizacji przemawiają na korzyść. Za tanie uznaje się także klasyczne domy murowane. Tu zaletą jest duża dostępność materiałów i specjalistów, a także powszechnie znana technologia. 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej o tym, co wpływa na koszt budowy i jak aktualnie prezentują się ceny budowy domu, zapoznaj się z artykułem Koszt budowy domu 2024 

Budowa domu kończy się w momencie podpisania wszystkich odbiorów i po wydaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości. Pozostaje jeszcze dokończyć prace wokół budynku. Czeka Cię między innymi:

• budowa ogrodzenia;

• wykończenie chodników i podjazdu;

• zagospodarowanie ogrodu.

W czasie użytkowania obiektu będziesz musiał pamiętać też o regularnych przeglądach instalacji i kontroli stanu technicznego. Najważniejsze prace wraz z okresem ich przeprowadzenia przedstawia poniższa tabelka. Pamiętaj jednak, żeby do specjalistycznych kontroli zawsze wybierać profesjonalistów z potrzebnymi kwalifikacjami, którzy mają siedziby w pobliżu nowego miejsca zamieszkania. 

Samodzielna budowa domu jest zadaniem trudnym, zwłaszcza dla osób bez większego doświadczenia w tej dziedzinie. Jednak przy dobrej organizacji i odpowiednim wsparciu Twoja praca może ograniczać się jedynie do zamawiania materiałów z hurtowni, umawiania ekip specjalistów i zgłaszania odbiorów technicznych. Warto więc zadbać o takie zaplecze, aby bezboleśnie przejść cały proces budowy, od początku do końca.